25萬棟背後的房市隱憂?

25萬棟背後的房市隱憂?

Q:

台北市馬小姐問:房市不好,最近幾個月的房屋移轉棟數逐月減少,不少人擔心整年度的數量比過去還要低,請問,要低到何種量,房市才算落底完成?五股工業區

A:

從今(2015)年1至8月合計的買賣移轉棟數為168896件,相較於去年同期的216241件來說,減少了47345件,且僅為去年的78%左右。因 此,若以去年總買賣移轉棟數320598棟推算(x78%),今年總買賣移轉棟數可能只有250,066棟,除非建商趕在年底前大量交屋,否則,今年全年 買賣移轉棟數可能再創新低。

 台灣房市買賣移轉在1991年的棟數計有289,503棟,其後一路攀升到1996年508,748棟的高峰再急轉直下,歷經1997~1999年的亞洲金融風暴,再至2000年的全球網路泡沫,2001年終於創下259,494棟的新低點(見附圖)。

 假設今年從9月至12月的成交量稍有擴大,使得今年整年度的總移轉棟數還有26萬棟的量,則雖比2001年最差的259,494棟稍高一些,但仍將是 24年來次差的一年;但若今年總移轉棟數僅約25萬棟,則不論是與1991年或是2001年相比較,都是24年來及14年來最差的一年。

 台灣房市的過去發展經驗,多空行情大約各走6~7年左右,而從量的變化,則從1991年至1996年高峰,約5年的時間,如就1996年至2001年也 約5年的時間,2001年至2006年則是4年時間就再呈現急遽攀升走勢,原本2008年全球金融海嘯,眼看房市就要進入下修趨勢,然因主管機關大幅調降 遺贈稅率至10%,導致滯留海外的資金大量回流台灣,而再走一波高峰至2010年,隔年則因實施「奢侈稅」而再度呈現下滑走勢。

 從圖表來看,可能大家會認為,從2006年的高峰逐漸下降至2015年,已經緩步下滑10年,似乎今年底的25萬棟預測量已至谷底?唯若從2013年底預售市場初現退屋起算,則今年預測的25萬棟,仍只是開始下修的第2年而已。五股工業區

 歷史經驗可以提供我們參考,但非必然之軌跡,因為很多國內外政經情勢的變化因素會干擾歷史經驗的軌跡運行。

 在此,針對25萬棟並非房市谷底的原因有三,主要是從結構性問題來探討:

 第一,交易稅加重:2016年1月1日將實施房地合一稅,大幅提高交易成本,從過去只有交易的「財產交易所得」,到「財產交易所得」與「奢侈稅」並行, 再到明年的房地合一稅,若非自住房子(自住房子還得持有超過6年才有400萬元免稅額),則持有時間超過10年,資本利得額課稅稅率為15%,而1至10 年則為20~45%的重稅。五股工業區

 此一重稅,讓以往打算收租而買房的房東族,以及一些想投資獲利的投資族縮手,成交量自然逐漸減少。

 第二,持有成本增加:像台北市房屋稅的稅基及稅率在去年同步大幅調高,而地價稅因公告地價(3年調整公告一次)也一再往上調高,使得房屋的持有成本愈來愈高,另台北市再實施「豪宅稅」,更讓有錢人不敢多買房。

 第三,房市仍處於超額供給:依主計總處所公布於2010年進行的調查結果,空屋數為156萬戶,占全部住宅存量的19.3%,而中央銀行在今年五月發布 的「金融穩定報告」,「若以台電表燈用電不及底度之非營業用戶資料推估,2014年空屋數約143萬宅」,依此數據,則空屋率似有減少跡象。

 問題是,大量空屋當中,第二屋或是休閒渡假屋約占一半,如此下來,真正空屋數量約只有70多萬戶,惟若扣除一般國際所謂政府手中應握有的安全住宅存量 (約全部住宅存量的5%),再依據2015年第2季內政部就稅籍資料統計的834萬戶推算,約為41.7萬戶,則空屋數量最低限度仍有30萬戶左右。

 其次,依據內政部統計處所公布之所有權第一次登記棟數,近三年半以來合計373,995棟;此外,建商過去兩、三年大量搶建照,未來勢必要繼續推案,但 最近房市走跌,而房地產一向就具有「買漲不買跌」的特性,因此,未來空屋數量必然會呈現逐年增加趨勢,則兩、三年後的餘屋恐再爆量,勢必更不利房市未來發 展。

 在房市逐漸走跌的趨勢中,買賣移轉棟數逐年降低,可以讓民眾更加了解當前房市的真實狀況,惟房價高低通常會因地段、個案立地條件不同,而呈現不同走勢, 因此,對於有意購買自住房子的民眾來說,隨時注意各種統計數據的變化分析,即可充分掌握價量資訊,俾免太早進場,反使辛苦累積的儲蓄因急於購屋而淪為「負 資產」。五股工業區

http://magazine.chinatimes.com/moneyweekly/20150910004403-300201

省地價稅 9月22日前快辦自用住宅

省地價稅 9月22日前快辦自用住宅

11月即將開徵地價稅,尤其明年將重新規定地價,公告地價再度調高,又同時實施房地合一稅、囤房稅,對一般自用住家來說,節稅更難。地政士分析,若 想省地價稅,得在今年9月22日前提出申請自用住宅,並符合「辦完戶籍登記」、「無出租供營業」、「有自住事實」、「本人、配偶及未成年子女名下房屋不超 過3間」等條件,才適用優惠稅率。五股工業區

信義地政士聯合事務所專案經理林以德分析,想辦理自用住宅節稅的民眾,必須在地價稅開徵40天前申請,也就是今年9月22日前得提出自用住宅證明,且自用 住宅須自己主動申請才會生效。提醒今年有買賣屋、繼承、贈與等所有權移轉的民眾,得特別留意是否已向稽徵機關申請自用住宅用地優惠稅率,否則就會被較高稅 率課徵地價稅。五股工業區

林以德舉例,台北市松山區饒河街30年建物30坪的公寓、房屋現值20萬2200元、土地29.25平方公尺、2013年申報地價為7萬0464元,如果 該屋非自用住宅,房屋稅和地價稅最高需繳2萬7889元,若辦理自用住宅,則只需繳納6548元,稅金差了3倍多、2萬多元。

他分析,辦理自用住宅還有好處,若未來出售時若適用房地合一新制,賣價的價差超過400萬元以上還適用10%稅率,省了逾萬元稅金。五股工業區

但不同稅負針對自用住宅定義規定也不同,若想同時省下地價稅、房屋稅、房地合一稅,就必須完全符合「辦完戶籍登記」、「無出租營業」、「有自住事實」、「本人、配偶及未成年子女名下房屋不超過3間」等條件。五股工業區

http://news.housefun.com.tw/news/article/103223107637.html

證所稅歹戲 持續凌遲台股

證所稅歹戲 持續凌遲台股

工商時報【記者呂淑美╱台北報導】

證所稅持續上演「歹戲拖棚」戲碼,原本市場對昨(15)日立院拚三讀闖關充滿預期,但結果再度卡關,拖累台股量縮下跌47點摜破5日均線支撐,上下 震盪達百點。投資專家看傻眼,認為證所稅修正案充滿「版本」及「程序」等不確定因素,且衍生成政治角力,再拖下去,台股只能任由政客凌遲、量能持續萎縮。五股工業區

台股失望,量僅692億

台股昨天一早受到各大報以立法院將甲級動員,將逕付二、三讀等樂觀的角度報導而開高,盤中最高達8,327點,隨後在市場對證所稅過關愈來愈沒信心,指數一路滑落,最後下跌47點收8,259點,跌破8,300點及5日均線,成交值僅692億元。五股工業區

萬寶周刊社長朱成志指出,證所稅已不是政策問題,而是政治問題,綠營展開技術性阻撓,現在券商公會及廣大投資人支持洪版證所稅修正案,綠營若再拖下去,將引發股民不滿,對藍營明年總統大選較有利!

哪個版本勝出,變數多

華南投顧董事長儲祥生對證所稅修正程序生變頗有微詞,他表示,證所稅修正案原本看起來是有步驟、有端倪可循,但現在看起來,未來到底會是哪個版本、會如何進行,都變得不清楚,未來充滿變數。五股工業區

儲祥生說,從目前情勢來看,背後有明顯的政治角力,綠營不想讓功勞都給藍營,有政治算計因素存在;若證所稅處理不好,台股恐將會持續出現修正,「希望不要變成遙遙無期!」

朱成志分析,若朝野協商不過,會有二種結果,一種是周五藍營將甲級動員闖關,另一種是繼續拖過總質詢,也就是要11月以後;不管發展如何,廢除證所稅已是趨勢,現只是時間的問題,相信終究還是會過的。五股工業區

對於台股昨天摜破5日線,朱成志認為,到目前為止,台股展開中級反彈的型態趨勢仍沒有被破壞,原則上還是會朝8,500、8,600點叩關,但證所稅修正案若愈拖,對台股量能傷害愈大,所有投資大眾對綠營技術性阻撓看在眼裡,未來不利綠營選票。

元富投顧總經理劉坤錫表示,台股昨天出現失望性殺盤,造成指數往下滑,因立法院藍綠陣營展開「拔河」,不知最後定案版本會是什麼樣子,市場無法研判,因此,市場出現觀望,造成量能萎縮。

移轉訂價明年大追稅

移轉訂價明年大追稅

工商時報【記者林淑慧╱台北報導】

財政部下達查稅令,嚴查移轉訂價!自明(105)年起,五區國稅局將擴大展開移轉訂價專案查核,特別針對申報利潤過低、子公司設在免稅天堂,或是全球集團企業總利潤為正數,但國內營利事業卻申報虧損的跨國企業,優先列為查核對象,呼籲企業誠實申報,以免被補稅帶罰。 五股工業區

財政部表示,五區國稅局在去年已進行全面性的專案查核,明年度將加強常態性重點查核,預計每年選案查核件數將突破百件以上,在選案原則上並未鎖定特定產業別,業界預估這波查核力道恐將是歷年之最。五股工業區

北區國稅局長李慶華表示,國稅局近年來對於移轉訂價的查核漸趨嚴格,查核重點則是放在跨國公司利潤的監控;以北區為例,今年10月起將選查15件、企業交易金額在1億元以上的大案,明年度則將擴大規模選案查核,案件目標上看50件。

李慶華指出,近年查核移轉訂價,已有初步成效,「幾乎每案都會被補稅」,補稅金額從百萬元起跳,最高曾經到達數億元;會計師認為,明年度若擴大查核規模,一旦查出問題,遭補重稅在所難免,各企業必須「繃緊神經」因應。五股工業區

李慶華指出,五區國稅局已鎖定八大類企業優先選案,包括申報虧損或營業淨利率明顯低於同業、與免稅天堂國企業有鉅額交易者,或是未依規定揭露關係人相互交易資料、未備妥移轉訂價報告者,都會被國稅局投以關愛的眼神。

根據不合常規移轉訂價查核準則,企業若連續三年損益呈現不規則鉅幅變動,或是與免稅天堂國家的關係人鉅額交易,也將被列為選案查核的高風險對象。

財政部提醒,從事受控交易的營利事業,在辦理所得稅結算申報時,應備妥企業綜覽、組織結構及受控交易之彙整資料,達到申報門檻者,也必須準備移轉訂價報告,以及其他與關係人或受控交易有關並影響其訂價的文件。五股工業區

http://www.chinatimes.com/newspapers/20150916000017-260202